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2018年房地產市場走勢如何?大咖這樣說......
發布時間:2017-12-27 發布人:本站

近日,在中國人民大學舉辦的一場城市與房地產高端論壇上,眾多政界、學界和業界人士就中國房地產市場可借鑒的經驗、面臨的問題、存在的風險進行了梳理,并紛紛建言獻策,從不同角度分析了房地產市場未來走向及可能影響。

構建房地產長效機制要把握好三件事

 

國務院參事、原住建部副部長仇保興:

 

最近,中央經濟工作會議指出,“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制”。

 

房地產市場長效機制的建立關鍵有三點:一是提高系統堅韌性,關鍵在于弱化房地產的投機和投資屬性,降低金融杠桿;二是降低系統脆弱性,使低收入者的住房供給渠道更多元化,同時豐富調控主體的工具和手段。三是增強主體能動性,強化調控主體的靈活性、適應力和協調性,擺脫房地產投資和土地財政依賴癥。

 

經過了40年的高速發展,中國房地產為國家貢獻了大量資產,但是它自身也暴露出一些脆弱性:

 

一是中國居民部門資產過多投入房地產。

二是城市金融資產分布和人口增長的兩極分化。

三是GDP增長過度倚賴于房地產業。

四是地方政府已經養成靠房地產提振經濟的思維慣性。

五是相關金融衍生產品風險過高。

 

存在這么多脆弱性,反脆弱長效機制就必須考慮,思路可以從以下幾方面拓展:

 

第一,多樣化,尤其是主體能力的多樣化,具體而言就是住房供給形式以及調控工具的多樣性。

 

第二,分散化,要發揮各層級主體的能動性與適應性,調控方式由集中變分散,調控手段由行政變經濟,調控主體由中央變地方。

 

第三,??槎懶⒒?/span>,調控的評價、監管要相對獨立,一系列的監管工具要相互協調,任何地方房價的漲價不能高于人均收入的漲幅,出現問題要有永久性追究責任的機制。

 

第四,要學會管理慢變量。

 

第五,適時反饋,系統聯動,對重大的外界干擾保持靈敏性和協調動作能力。

 

第六,給調控留有余地。任何一個富有彈性的系統,必然要給調控機制留有余地,以應對各種可能的突發情況。

 

從受經濟周期影響轉為影響經濟周期

 

中國人民大學商學院學術委員會主任谷克鑒教授:

 

十九大提出的房子是用來住的不是用來炒的,將使中國經濟和房地產的關系發生了根本的轉變,所以未來應當研究中國的經濟周期同房地產市場發展的平衡關系。

 

經濟周期是宏觀經濟學的一個最基本的問題。接近一個世紀以來經濟學家都在研究經濟周期的問題。從經濟周期的模式來看,研究經濟周期以增長循環為基本對象,增長循環和供應鏈循環不同,增長是研究增量變化。

 

從經濟活動的角度,一般把經濟周期劃分為四大類:一是短期波動,持續時間大概是三年多,主要是由于企業、個人投資的變化產生;二是中周期波動,就是朱格拉周期,大概10年左右;三是中長周期,庫茨涅茨周期;四是長周期,它是一個趨勢。相對短的周期是圍繞長期趨勢的波動,這是直觀的。

 

研究美國的經濟周期以及整個宏觀經濟政策有非常重要的意義,包括研究房地產這樣一些極具特定屬性的市場發展都是非常有必要的。

 

美國上個世紀90年代出現新經濟,給經濟周期注入了新的活力,同時金融?;某魷?,也顯示出經濟周期出現新的特征,這些都需要認真研究,如金融?;⒌拿攔彌芷諭康夭諧》⒄怪淶墓叵滴侍?。

 

如果我們觀察美國的經濟運行周期,傳統的看法是經濟周期是房地產市場的一個外生變量,即房地產市場受經濟周期波動影響。但是2008年金融?;院蠓⑸撕艽蟮謀浠?,表現為房地產市場轉而成為經濟周期的重要影響因素。觸發此番金融?;囊桓鮒匾薊鶿骶褪欠康夭諧〉吶菽潑?,尤其是“兩房”的債務?;⒌拿攔未裎;?。

 

美國對中國有很多啟示,尤其需要思考以下幾個問題:第一個問題是消費者購買力,這是房地產市場發展的動力。第二是政府的調控政策,包括貨幣政策手段。第三,關于杠桿率的問題,中國的杠桿率問題如何解決的問題。

 

“三塊地改革”有利于住房市場發展

 

中國人民大學公共管理學院住房發展研究中心主任呂萍:

 

“三塊地”改革(即農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革)的出發點和發力點應該在農村,而在此基礎上農村治理的理順會影響城市的住房市場。

 

“三塊地”改革至少應該在幾個方面影響到城鄉發展和城鄉住房:

 

一是對集體和農民的收入產生積極影響。改革后在制定征地的過程中土地增值收益的核算以及分配更清晰、更明確,既要農民的收入提升,也要集體經濟組織的增值收益增加。

 

二是促進城鄉建設用地市場發展。此次改革無疑有利于制度的完善,打破土地市場的壟斷,這個影響是非常巨大的。

 

三是緩解城鄉的住房供需矛盾。可以看到改革在住房的供地規模和空間規模上,都使得城鄉的住房用地規?;蚴強占渫卣溝玫郊蟮姆⒄?,還使得市場供地機制更加完善,可以緩解城鄉住房的需求或者局部的供求矛盾。

 

另外,農村發展的軟件平臺建設完備為新農村的振興奠定了重要的基礎,通過宅基地改革也為城鄉的發展創造了條件。對于城市住房的問題,最大的問題就是解決結構性的矛盾問題,它包括解決新市民(包括青年住房)、外來人員(包括農民工)等的住房問題。

 

總之,城鄉土地供應關系的進一步理順,城鄉住房保障的進一步完善,城市居民和農村居民多種的選擇機會、選擇能力的提升,必將會促進住房市場的發展。

 

理解房價長期走勢的著眼點在于人口

 

中國人民大學社會與人口學院副院長張耀軍:

 

對于人口的研究很重要,能看到很多本質問題,因為人口的規模就代表著市場的容量,人口密度就是市場的強度,人口在空間上流動和分布的趨勢和格局代表著最優質的資源在區域流向和分布的格局。

 

從人口空間格局和未來到2030年的一個預測來看,有四個問題值得討論:

 

第一,人口城市化變化格局。從密度上看,從東北到西南密度的變化特別明顯,東南部密度很稠,而中部和西部一些地區的密度有所下降。從城鎮化率看,由東向西呈階梯式下降的格局致使西部人口聚集程度低。對于房地產開發而言,準確預判人口未來的分布格局十分重要,東南沿海地區未來人口依然要流出,高素質人口會從西部、中部流入東部。

 

第二,城市房價空間的探索。從需求上看,東部地區仍然比較熱,研究地區房價之間的相互關系,發現相關程度很明顯,房價受相鄰地區影響特別明顯。

 

第三,通過對城市房價的空間實證,發現全國大多數城市GDP對房價的影響都是正向的,東部沿海地區和東北地區以及西部部分地區GDP的正向影響更為顯著,長三角地區GDP對于房價的影響程度比京津冀和珠三角偏低。人均可支配收入方面,南部的影響特別大,北部較弱。對于土地供應鏈,東部經濟發達地區比中西部系數要小。東部地區城市的建成區面積對于住宅商品房價格的影響顯著高于中西部地區城市的建成區面積對于住宅商品房價格的影響。第四,建立住房市場監管體系,重點關注“房價泡沫城市”的風險防范和隔離,尤其是城市西部地區的泡沫特別大。

 

整理自人大國發院微信公眾號

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